pic_investors_section-4.jpg

 

 

26 septembre 2016

LE FPI PRO annonce un projet d'acquisition d'immeubles totalisant 63 millions de dollars et un placement de parts de fiducie dans le public d'une valeur de 25 millions de dollars

Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSXV : PRV.UN) se réjouit d’annoncer un projet visant l’acquisition de 12 immeubles commerciaux pour un prix d’achat global de 63,3 millions de dollars, ce qui représente un taux de capitalisation moyen pondéré implicite de 7,4 % (collectivement, les « acquisitions »).

Acquisitions – Faits saillants

• Envergure et diversification du portefeuille accrus : À la suite des acquisitions, le portefeuille du FPI PRO sera constitué de 45 immeubles commerciaux producteurs de revenus représentant une surface locative brute (« SLB ») d’environ 2,2 millions de pieds carrés. Grâce aux acquisitions, le FPI PRO accroîtra la durée résiduelle moyenne pondérée de ses baux, qui passera de 6,3 ans à 6,9 ans, et augmentera son taux d’occupation global, qui passera de 95 % au 30 juin 2016 à environ 96 %.

• Locataires de grande qualité : Les acquisitions reposent sur de solides bases, avec des locataires de grande qualité ayant conclu des baux à long terme. Les locataires gouvernementaux et nationaux représentent 86 % du loyer de base des acquisitions. En ce qui concerne les acquisitions, la durée moyenne pondérée des baux s’établit à 8,8 ans.

• Ajout de valeur : Le prix d’achat de 63,3 millions de dollars (coûts de clôture exclus) représente un intéressant taux de capitalisation moyen pondéré de 7,4 %. Les acquisitions devraient contribuer immédiatement à la croissance des FTOA (terme défini ci après) par part du FPI PRO.

• Levier financier réduit : Le FPI PRO estime que, à la suite de la clôture du placement, des acquisitions et du remboursement de certaines dettes, son ratio dette/VCB (terme défini ci après) diminuera.

« Le FPI PRO poursuit la réalisation de son plan d’affaires principal en effectuant des acquisitions relutives d’immeubles de commerces de détail, d’immeubles de bureaux et d’immeubles industriels haut de gamme occupés par des locataires de qualité ayant conclu des baux à long terme », a déclaré James W. Beckerleg, président et chef de la direction. « En outre, nous tirons parti des occasions nous permettant d’optimaliser la superficie des immeubles existants produisant des rendements sur le capital investi importants, tout en réduisant le levier financier. Le FPI PRO continue de démontrer qu’il a la capacité de générer une croissance relutive importante caractérisée par un haut niveau de qualité. »

Acquisitions d’immeubles

Les 12 acquisitions représentent une SLB totalisant environ 553 000 pieds carrés, répartis dans 10 immeubles de commerces de détail (332 000 pieds carrés composés essentiellement d’immeubles de commerces de détail dont les locataires piliers sont une épicerie et d’autres commerces offrant des biens de nécessité), un immeuble industriel (171 000 pieds carrés) et un immeuble commercial à vocation mixte (50 000 pieds carrés). Les immeubles sont situés sur les marchés primaires et secondaires du Québec (six immeubles représentant 234 000 pieds carrés), de la Nouvelle Écosse (quatre immeubles représentant 252 000 pieds carrés), du Nouveau Brunswick (un immeuble représentant 42 000 pieds carrés) et de l’Île du Prince Édouard (un immeuble représentant 25 000 pieds carrés). Les immeubles ont un taux d’occupation actuel moyen pondéré de 99 % et leurs baux ont une durée résiduelle moyenne pondérée de 8,8 ans. Les locataires gouvernementaux et nationaux représentent 86 % du loyer de base des acquisitions.

Le prix d’achat global (coûts de clôture exclus) des acquisitions devrait être de l’ordre de 63,3 millions de dollars. Il est prévu que la réalisation de ces acquisitions aux conditions proposées aura un effet relutif pour les porteurs de parts du FPI. Il est prévu que le prix d’achat des acquisitions sera réglé au moyen des sources de financement suivantes : i) le paiement d’environ 14,8 millions de dollars en espèces provenant du placement (terme défini ci après), ii) l’émission en faveur des vendeurs de certaines des acquisitions d’un nombre global d’environ 4,0 millions de parts de société en commandite de catégorie B de la Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), filiale du FPI, au prix de 2,25 $ par part de catégorie B, iii) la prise en charge d’environ 10,0 millions de dollars de capital global de dettes hypothécaires existantes et iv) le financement d’un capital global de nouvelles dettes hypothécaires totalisant environ 34,5 millions de dollars.

Le FPI a conclu des conventions conditionnelles à l’égard de sept des acquisitions avec trois vendeurs distincts. Ces acquisitions représentent une SLB totalisant environ 369 000 pieds carrés. Le prix d’achat total (coûts de clôture exclus) de ces acquisitions devrait être de l’ordre de 48,3 millions de dollars. Ces acquisitions sont soumises aux vérifications diligentes et aux conditions de clôture habituelles, notamment en ce qui a trait au financement, de même qu’aux approbations requises des autorités de réglementation.

Le FPI a également signé des lettres d’intention avec deux vendeurs distincts relativement à cinq autres acquisitions (les « acquisitions assujetties à une lettre d’intention »). Les acquisitions assujetties à une lettre d’intention représentent une SLB totalisant environ 184 000 pieds carrés. Le prix d’achat total (coûts de clôture exclus) des acquisitions assujetties à une lettre d’intention devrait être de l’ordre de 15,0 millions de dollars, dont environ 8,9 millions de dollars se rapportent à quatre immeubles détenus en propriété par l’un des vendeurs et 6,1 millions de dollars se rapportent à l’immeuble détenu en propriété par l’autre vendeur. Dans le cadre des acquisitions assujetties à une lettre d’intention, les vendeurs sont deux personnes apparentées distinctes du FPI et chacune des acquisitions assujetties à une lettre d’intention constitue une « opération avec une personne apparentée » en vertu du Règlement 61 101 sur les mesures de protection des porteurs minoritaires lors d’opérations particulières (le « Règlement 61 101 »). Le FPI prévoit se prévaloir des dispenses des exigences relatives à l’approbation des porteurs minoritaires et à l’évaluation prévues par le Règlement 61 101 applicables aux opérations avec une personne apparentée du fait que les opérations assujetties à une lettre d’intention ont chacune une valeur qui est inférieure à 25 % de la capitalisation boursière du FPI (établie conformément au Règlement 61 101). Les acquisitions assujetties à une lettre d’intention demeurent soumises à la réalisation d’une vérification diligente satisfaisante effectuée conformément aux méthodes d’exploitation standards du FPI, y compris l’examen d’évaluations indépendantes, et sont assujetties aux approbations requises des autorités de réglementation, y compris l’approbation de la Bourse de croissance TSX. Même si rien ne garantit que l’une ou l’autre ou la totalité des acquisitions assujetties à une lettre d’intention déboucheront sur la conclusion d’une convention d’achat liant les parties, le FPI prévoit actuellement que ces opérations seront menées à terme et il annonce les acquisitions assujetties à une lettre d’intention puisqu’il a l’intention d’affecter une petite tranche du produit net tiré du placement (terme défini ci après) au règlement d’une tranche du prix d’achat.

Optimisation de la superficie et réduction du levier financier

Outre les acquisitions, PROREIT a identifié cinq de ses immeubles qui offrent un potentiel d’agrandissement auprès de locataires existants et de nouveaux locataires, y compris le réaménagement des locaux actuellement vacants et l’aménagement d’emplacements futurs. Le FPI PRO prévoit affecter une tranche de 1,0 million de dollars du produit tiré du placement au financement des frais de construction associés aux projets d’agrandissement. PROREIT estime que ces projets, une fois réalisés, généreront un rendement sur le capital investi moyen pondéré de plus de 20 %.

En outre, le FPI PRO prévoit affecter une tranche d’environ 4,8 millions de dollars du produit tiré du placement au remboursement de sommes impayées aux termes des facilités de crédit du FPI. Le FPI PRO estime que, après la clôture du placement, des acquisitions et du remboursement de certaines dettes, son ratio dette/VCB diminuera.

Incidences des acquisitions sur le portefeuille du FPI PRO

À la clôture des acquisitions, le portefeuille du FPI se composera de 45 immeubles commerciaux (le « portefeuille ») dont la SLB totalisera 2,2 millions de pieds carrés. Le portefeuille sera diversifié sur les plans de la géographie et des types d’immeubles au Nouveau-Brunswick, au Québec, en Nouvelle-Écosse, à l’Île du Prince Édouard, en Ontario et en Alberta. Le portefeuille sera constitué de quatre immeubles de bureaux représentant une SLB de 154 000 pieds carrés, de 27 immeubles de commerces de détail représentant une SLB de 864 000 pieds carrés, de 10 immeubles industriels représentant une SLB de 937 000 pieds carrés et de quatre immeubles commerciaux à vocation mixte représentant une SLB de 274 000 pieds carrés. Les acquisitions feront croître la durée résiduelle moyenne pondérée des baux du FPI PRO, la faisant passer de 6,3 ans à 6,9 ans.

Le placement

En lien avec les acquisitions, le FPI a aujourd’hui annoncé avoir conclu une convention de prise ferme pour vendre à un syndicat de preneurs fermes dirigé par Corporation Canaccord Genuity et Valeurs Mobilières TD Inc. (collectivement, les « preneurs fermes »), dans le cadre d’un placement par voie de prise ferme, 11 200 000 parts de fiducie (les « parts ») au prix de 2,25 $ par part (le « prix d’offre »), pour un produit brut revenant au FPI d’environ 25,2 millions de dollars (le « placement »). Le FPI a également attribué aux preneurs fermes une option de surallocation leur permettant de souscrire 1 680 000 parts supplémentaires aux mêmes conditions et que ces derniers peuvent exercer, en totalité ou en partie, dans les 30 jours qui suivent la clôture du placement (l’« option de surallocation »). Le FPI compte utiliser le produit net du placement pour financer en partie les acquisitions ainsi que les projets d’agrandissement et de réaménagement d’immeubles existants et de nouveaux immeubles, rembourser certaines dettes et affecter des fonds aux fins générales de l’entreprise et du fonds de roulement. La clôture du placement devrait avoir lieu vers le 18 octobre 2016 et être assujettie aux conditions usuelles, notamment la réception de toutes les approbations nécessaires des autorités de réglementation.

M. Beckerleg a également ajouté : « Au moment de la clôture du placement, selon le cours actuel des parts et compte tenu des parts de catégorie B, le FPI verra sa capitalisation boursière dépasser les 100 millions de dollars pour la première fois, tout en réduisant sa dette.

Les parts seront offertes au moyen d’un prospectus simplifié devant être déposé auprès des commissions des valeurs mobilières et d’autres autorités de réglementation analogues dans chacune des provinces du Canada conformément au Règlement 44 101 sur le placement de titres au moyen d’un prospectus simplifié.

Émission de parts en faveur de certains vendeurs

Les vendeurs de certains des immeubles que le FPI PRO entend acquérir ont convenu d’accepter des parts de catégorie B totalisant environ 4,0 millions de dollars à titre de contrepartie partielle pour la vente de ces immeubles. Ces vendeurs sont des personnes apparentées au FPI PRO. Les parts de catégorie B sont équivalentes, sur le plan économique, aux parts, sont échangeables contre les parts à raison d’une contre une et seront accompagnées de parts comportant droit de vote spéciales qui procurent à leurs porteurs des droits de vote équivalents à ceux des porteurs de parts du FPI. Les parts de catégorie B seront émises au prix d’offre à la clôture de l’acquisition des immeubles visés. Les parts de catégorie B seront émises par voie de placement privé, ce qui nécessite l’approbation des autorités de réglementation, notamment la Bourse de croissance TSX.

Les titres offerts n’ont pas été ni ne seront inscrits en vertu de la loi des États-Unis intitulée Securities Act of 1933, dans sa version modifiée (la « Loi de 1933 »), ni d’aucune autre loi sur les valeurs mobilières d’un État et ils ne peuvent être offerts ni vendus, directement ou indirectement, aux États-Unis, dans leurs territoires ou leurs possessions, ni pour le compte d’une personne des États-Unis (au sens attribué à l’expression U.S. person dans le Regulation S pris en vertu de la Loi de 1933), à moins d’obtenir une dispense des exigences d’inscription prévues par la Loi de 1933. Le présent communiqué ne constitue pas une offre de vente ni une sollicitation d’une offre d’achat de ces titres aux États Unis, dans leurs territoires ou dans leurs possessions, ni en faveur ou pour le compte d’une personne des États Unis.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d’une déclaration de fiducie en vertu des lois de l’Ontario. Le FPI PRO a été établi en mars 2013 afin de détenir en propriété un portefeuille d’immeubles commerciaux diversifié au Canada, qui est principalement axé sur les marchés principaux et secondaires au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario et sur une expansion sélective dans l’Ouest canadien.

Indicateurs clés du rendement d’exploitation et indicateurs clés non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés résumés du FPI PRO sont préparés conformément aux Normes internationales d’information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI PRO communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS, dont les flux de trésorerie d’exploitation ajustés (« FTEA »), le ratio dette/valeur comptable brute (« dette/VCB ») et d’autres mesures présentées ailleurs dans le présent communiqué. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n’ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d’autres émetteurs. Le FPI PRO a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d’avis qu’il s’agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous-jacente et de la gestion de la dette du FPI PRO. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d’exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles-ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu’indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI. Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Indicateurs clés du rendement d’exploitation et indicateurs clés non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 30 juin 2016, qui est affiché sur SEDAR à www.sedar.com.

Énoncés prospectifs

Le présent communiqué contient des énoncés prospectifs au sens de la législation en valeurs mobilières en vigueur. Les énoncés prospectifs sont fondés sur un certain nombre d’hypothèses et sont assujettis à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont énoncés dans les énoncés prospectifs ou qui sont implicites dans ceux ci.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué se rapportent notamment à la clôture du placement et de chacune des acquisitions, à la réduction du ratio dette/VCB du FPI PRO, à l’émission de parts de catégorie B, à la conclusion de conventions d’achat relativement à certaines des acquisitions, à l’incidence des acquisitions sur le rendement financier futur du FPI PRO et à la capacité du FPI PRO d’exécuter ses stratégies de croissance. Les objectifs et les énoncés prospectifs du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d’endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l’incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et à accroître la valeur de son actif, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance.

Les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont expressément donnés sous réserve de la présente mise en garde. Tous les énoncés prospectifs figurant dans le présent communiqué sont présentés à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s’engage pas à mettre à jour ces énoncés prospectifs advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l’y oblige.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la dernière notice annuelle du FPI PRO, qui peut être consultée sur SEDAR, à www.sedar.com.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (au sens attribué à ce terme dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l’exactitude ou de l’exhaustivité du présent communiqué.

DIFFUSION INTERDITE AUX ÉTATS UNIS OU PAR L’ENTREMISE DE SERVICES DE NOUVELLES DES ÉTATS UNIS.

Renseignements supplémentaires :

Fonds de placement immobilier PRO

James W. Beckerleg

Président et chef de la direction

514 933-9552

Fonds de placement immobilier PRO

Gordon G. Lawlor, CPA, CA

Chef des finances

514 933-9552

Pour plus d'informations:

Précédent

21 septembre 2016

LE FPI PRO annonce la distribution de septembre 2016

> Lire la suite download.png

Suivant

18 octobre 2016

LE FPI PRO réalise un placement de titres de capitaux propres d'une valeur de 29 millions de dollars

> Lire la suite download.png